Александр Гончаров: «Мы не будем платить сверх того, что предусмотрено законом»

Александр Гончаров: Прежде всего я хотел бы внести ясность. Я представляю Московский фонд защиты прав дольщиков, а учредитель фонда — Москомстройинвест, который и является регулятором долевого строительства в Москве, выполняя функции надзирающего и контролирующего органа. И никто этих функций с Москомстройинвеста не снимал, поэтому прежде всего он отвечает за проблему обманутых дольщиков, и он определяет механизмы восстановления прав пострадавших граждан. Деятельность московского фонда автономна и не зависит от деятельности федерального фонда — каждый из них является самостоятельной единицей. Московский фонд сам принимает решение о целесообразности или нецелесообразности достройки какого-либо проблемного объекта на территории столицы (при этом, согласно 214-му федеральному закону, московский фонд сам выступает в качестве застройщика), и федеральный фонд на это решение повлиять не может.

Еще один важный момент: московский фонд создан в соответствии с постановлением правительства Москвы, финансируется исключительно из городского бюджета путем выделения субсидий и не предполагает финансирование из федерального бюджета. Мэром, на мой взгляд, принято беспрецедентное решение, когда за счет бюджета города полностью финансируются все объекты недостроя, которыми занимается наш фонд. И надо отметить, это не только московские объекты — у нас есть и федеральные, которые строились на федеральных участках и с привлечением федеральных структур.

Более того, если мы вернемся на несколько лет назад, мы вспомним, что был создан компенсационный фонд, в который московские застройщики ежегодно отчисляли страховые взносы для покрытия издержек, связанных с решением проблем дольщиков. Даже на эти деньги Москва не претендует, и сборы столичных застройщиков фактически идут на дострой объектов в других регионах.

Александр Гончаров: Абсолютно верно. За счет имущественного взноса города полностью финансируется фонд и, соответственно, решается проблема дольщиков. А что касается статистики, я думаю, она должна сама за себя говорить. Только в этом году Москомстройинвесту удалось решить проблемы 1490 граждан. Эта цифра вдвое больше той, которая озвучивалась федеральным фондом по шести субъектам РФ.

Александр Гончаров: Фактически да. И, безусловно, обыгрывает впечатляюще: примерно 170 тысяч квадратных метров введено в этом году, а если мы посмотрим на прошлый год, увидим вообще беспрецедентные показатели — у нас было введено 34 дома в восьми проблемных объектах и около 3 тысяч дольщиков получили долгожданное жилье.

Александр Гончаров: Сегодня в дорожной карте Москвы 31 объект. Вообще, проблемные объекты можно разделить на несколько групп. Есть те, где действующие застройщики могут самостоятельно решить все вопросы. Тогда Москомстройинвест следит за балансом интересов застройщика и дольщиков, если возникают какие-то сложности, они рассматриваются на специально созданной комиссии, и так далее. Иногда на объект привлекается новый застройщик либо объект передается фонду — механизм передачи был закреплен в федеральном законе после реформирования института долевого строительства. На Москомстройинвест возложена основная работа по мониторингу объектов, в первую очередь объектов с признаками проблемных. Это единственная организация, которая обладает прямым правом обратиться в арбитражный суд с требованием о банкротстве застройщика — понимая, что этот объект в будущем может достроить фонд. После того как становится понятно, что нет иных вариантов решения проблемы, кроме как осуществления банкротства застройщика, вступает в силу приоритетное право фонда — в рамках процедуры банкротства подать заявление и стать приобретателем проблемного объекта.

Еще раз подчеркну, что в Москве работа фонда полностью финансируется за счет имущественного взноса города. На сегодня определены семь (кстати, наиболее сложных) объектов, по которым фонд принял решение о финансировании их достройки и предпринял необходимые мероприятия по их выводу из банкротной массы. Это прежде всего известный объект «Академ Палас», ЖК «Легенда», ЖК «Воскресенское», «Троицк Е-39», ЖК «Остров Эрин», долгострой «Малыгина, 12», дом в поселке Кокошкино. Но ведь мало решить: «Да, достраиваем», мало выделить необходимые деньги — нужно еще провести процедуру перехода объекта от застройщика-банкрота к фонду.

Александр Гончаров: Безусловно. Во-первых, решение о передаче объектов было принято в начале прошлого года, в феврале, согласие Минстроя мы получили в марте, и как раз с марта перестали работать фактически все арбитражные суды. Да и не только арбитражные суды — в принципе все организации практически перестали работать, а без соответствующего определения суда передача объекта невозможна. Только с возобновлением их работы мы смогли начать процедуру. Но определение суда — и это во-вторых — тоже не просто техническая функция. Со стороны кредиторов, безусловно, есть противодействие, и в 2020 году мы вплотную столкнулись с этой проблематикой. Было противодействие и со стороны конкурсных управляющих, и со стороны кредиторов, которые прежде всего отстаивали свои денежные интересы — в том числе в ущерб интересам дольщиков. Мы подсчитали: прежде чем все объекты были переданы нам по определению суда, прошло больше 200 заседаний! И это не те случаи, когда вы приходите в суд, а он откладывается в связи с неявкой стороны или потому что судья заболел. Нет, это были полноценные заседания, где кредиторы заявляли ходатайства, оспаривали требования фонда, не соглашались с оценкой, которую предоставлял конкурсный управляющий, и так далее. Есть объекты, по которым конкурсные управляющие фактически завышали стоимость передаваемого фонду имущества, надеясь, что бюджет покроет их расходы. Благодаря работе, которую мы провели, нам удалось сэкономить примерно 4,5 млрд рублей — это именно та сумма, которая, как мы считаем, была завышенной в требованиях конкурсных управляющих и кредиторов. И теперь у нас семь объектов — за ними стоят 2100 дольщиков, которым мы в будущем должны передать квартиры. Сумма требований и обязательств, которые на себя принял фонд, — более 9 млрд рублей.

Александр Гончаров: Экономика, помноженная на нормативное регулирование. Прежде всего нашими нормативными документами установлено, что основная цель — восстановление жилищных прав граждан, то есть завершение строительства проблемных объектов и передача квартир гражданам. А впоследствии сами граждане определят, останутся они в этих квартирах или будут продавать. Поэтому мы решаем социальную задачу — мы достраиваем существующее жилье, иных вариантов нет.

Александр Гончаров: Я давно работаю в этой сфере и знаю достаточно много коллег из других регионов. Безусловно, мы между собой общаемся, делимся той или иной проблематикой. Есть у нас общая проблема, которая беспокоит все регионы и региональные фонды: это, как я уже отмечал, работа конкурсных управляющих. Ведь что такое конкурсный управляющий? Это антикризисный управляющий. Его задача — сформировать реестр требований и фактически оспорить те сделки, которые он считает незаконными, по которым не было проплаты. А сегодня вместо антикризисного управляющего, с моей точки зрения, мы сталкиваемся с людьми, которые хотят стать получателями бюджетных средств. Есть случаи, когда конкурсные управляющие завышают свое вознаграждение, завышают текущие платежи в надежде, что на основании определения суда московский фонд им компенсирует их несуществующие затраты. Наша позиция здесь однозначна: мы не будем платить сверх того, что предусмотрено законом. Сталкиваемся и с завышением оценки стоимости самого передаваемого объекта — ведь если стоимость объекта выше, чем стоимость требований дольщиков, мы должны погасить эту разницу. Поэтому мы хотим, чтобы на законодательном уровне было закреплено, что все-таки оценка фонда имеет приоритетное значение при разрешении споров.

Александр Гончаров: Безусловно, они могут появиться, но я бы этот вопрос разделил на две части. Мы знаем об уже существующих проблемных объектах с достаточно длинной историей — например, жилой комплекс «Квартал Триумфальный» (ранее «Кутузовская миля»). Фактически строительство объекта остановлено десять лет тому назад. Предпринимались разные попытки его реанимировать, в том числе путем договоренностей между существующими соинвесторами, путем привлечения нового инвестора, но проблема дольщиков так и не была решена. Сегодня мы подошли к той точке, когда мэром принято решение завершить строительство силами города. В данном случае это будет московский фонд, но сначала необходимо выполнить ряд условий. Помимо юридических проблем на этом объекте конкурсный управляющий Андрей Ланцов фактически бездействовал. Мы еще более полугода назад попросили его представить нам все необходимые документы, чтобы фонд мог принять решение. Прежде всего это реестр требований участников строительства, данные по оценке стоимости имущества, которое есть в настоящий момент, и стоимость завершения строительства. Вот три цифры, которые нам необходимы для запуска механизма по передаче объекта фонду. Этих цифр, к сожалению, на сегодня нет. Только 22 июня был назначен новый конкурсный управляющий — Регина Нигматуллина, которая самостоятельно сформирует реестр требований граждан, самостоятельно проведет оценку самого объекта, конструктива, который есть. После того как появятся нужные цифры, состоится заседание совета московского фонда, на основании решения которого заявление о передаче объекта фонду будет подано в арбитражный суд и Минстрой РФ.

Александр Гончаров: Хотелось бы и нам с радостью выдохнуть, но нет — мы перейдем в судебную стадию. Мы понимаем, что там достаточно большой клубок проблем, что будет противодействие со стороны кредиторов, которые претендуют на деньги. Уже сейчас Москомстройинвест активно участвует в спорах! Ведь фактически что происходит: с нашей точки зрения, по незаконным сделкам выводится имущество, распродаются квартиры. Здесь достаточно тонкая юридическая работа, которую нужно провести. Потому что недопустимо тратить бюджетные деньги на квартиры, которые фактически гражданами, а в данном случае — юридическими лицами не оплачены.

Александр Гончаров: Я бы не стал говорить, что это высокобюджетный проект, поскольку информации от конкурсных управляющих по этому объекту у фонда нет. Да, этот объект планируется достроить силами фонда — такое решение было принято буквально на днях. Далее здесь та же самая процедура: нам нужно оценить стоимость завершения строительства, стоимость самого объекта и составить реестр требований участников строительства. И, как и по ЖК «Квартал Триумфальный», также должно состояться заседание совета московского фонда, на основании решения которого фонд направит в арбитражный суд и Минстрой РФ заявление о передаче объекта. При этом по «Нескучному» история, на мой взгляд, чуть проще, потому что Москомстройинвест достаточно оперативно еще более года назад прекратил здесь реализацию квартир и наложил соответствующий запрет в Росреестре. Напомню, что такой возможности относительно проекта «Квартал Триумфальный» не было, поскольку изначально денежные средства привлекались не по договорам участия в долевом строительстве и в свое время Москомстройинвестом осуществлялась работа по переводу договоров соинвестирования в ДДУ.

Александр Гончаров: Вообще, цифра три достаточно красивая, и я хотел бы отметить, что она заложена в самом законе о долевом строительстве: есть норма, что в течение трех лет с момента передачи фонду объект должен быть достроен. И, безусловно, наша задача — завершить строительство в сроки, прописанные в законе. Но есть определенные нюансы, о которых все-таки стоит сказать. У нас достаточно сложные объекты, это не 17-этажные и не 20-этажные дома — у нас встречается высотность и свыше 30 этажей, причем эти объекты достаточно долго простояли без консервации. Мы сейчас ведем большую работу по детальному обследованию объектов и их конструкций. Проблема, с которой столкнулся московский фонд, — но я думаю, что и другие региональные фонды тоже, — противодействие, которое осуществляется не только в рамках судебных процессов, но и путем отказа передачи нам существующей документации, а если нет документации, мы не можем строить. То есть фактически все семь наших объектов нам приходится заново проектировать, для чего надо собрать всю исходную документацию, заново оформить разрешительную документацию, сформировать новый проект. Причем все проектные решения, которые были заложены предыдущими застройщиками, мы оставляем, но саму проектную документацию… я почему не использую слово «восстанавливаем» — потому что нам восстанавливать нечего, ее просто нет, мы ее создаем заново. Поэтому конечный срок у нас, безусловно, будет определен проектом организации строительства.